Communs fonciers pour l'habitat dans les Suds

Synopsis

Ce rapport de l'Agence Française de Développement (2017-2020), coordonné par Claire Simonneau et Eric Denis, explore comment l'approche des communs peut renouveler les politiques d'habitat urbain dans les Suds. Il part d'un diagnostic clair : l'approche dominante du foncier urbain, basée sur la propriété privée pleine et le marché libre, génère accaparement spéculatif et exclusion massive des citadins les plus pauvres — un problème déterminant dans des villes en croissance rapide, notamment en Afrique, Asie du Sud, Amérique latine.

Les auteurs proposent un cadre théorique fondé sur trois piliers : (1) la participation active des habitants à la gouvernance du projet d'habitat qui les concerne ; (2) la sécurité foncière de long terme via des arrangements juridiques hybrides croisant droits collectifs et individuels ; (3) le contrôle du prix du sol et du logement par des dispositifs anti-spéculatifs. Ils définissent les communs fonciers non comme une propriété, mais comme un faisceau de droits démembré et repensé selon des finalités sociales — loin du propriétarisme classique. La valeur d'usage, la réciprocité et l'économie circulaire y remplacent l'accumulation capitaliste.

Le rapport documente 8 études de cas contrastées : des coopératives d'habitants usufruitiers en Uruguay et au Burkina Faso, un Community Land Trust au Kenya, des luttes collectives de régularisation foncière en Inde (Bangalore, Nagpur), un processus brésilien de prescription acquisitive collective, et des aménagements sur terres coutumières kanaks (Nouvelle-Calédonie) ou ejidales (Mexique). Cette diversité géographique et typologique révèle des dynamiques de collectifs hétérogènes, des tensions entre cadres légaux postcoloniaux et réalités locales, et une question structurante : les communs peuvent-ils être une politique sociale urbaine ou restent-ils des exceptions fragiles dans des marchés fonciers dominants ?

En clair

Ce rapport montre comment dans plusieurs villes du Sud (Uruguay, Inde, Brésil, etc.), des habitants s'organisent en coopératives ou en trusts fonciers pour acheter et gérer des terres ensemble, au lieu de les laisser au marché spéculatif. L'idée ? Rendre le logement abordable en sortant le foncier de la propriété privée classique, en utilisant des formes juridiques que les riches peuvent moins accaparer.

Extraits

La force critique de la notion de communs ouvre des voies innovantes pour produire de l'habitat dans les Suds, selon des perspectives plurielles et attentives aux besoins et pouvoir d'agir des habitants.

L'approche des communs propose ainsi une autre conception de la propriété, qui n'est pas considérée alors comme un droit absolu, mais plutôt comme un faisceau de droits qui peut être démembré, fractionné, repensé au regard de finalités sociales.

L'approche dominante en matière de foncier urbain, orientée vers la pleine propriété privée et le marché libre, génère accaparement spéculatif et exclusion des ménages les plus précaires.

De la littérature foisonnante des communs, nous retenons tout d'abord le projet politique, basé de pratiques de mise en commun portées par les valeurs d'usage, l'économie circulaire et la réciprocité, plutôt que la valeur marchande, l'économie capitaliste et l'accumulation.

Quels sont les arrangements juridiques relatifs à la tenure foncière impliquant les collectifs d'habitants ? Comment se combinent droits collectifs et droits individuels ?

Des dispositifs de production collective d'habitat, comme les coopératives d'habitants usufruitiers en Uruguay, les coopératives d'habitat au Burkina Faso, et un Community Land Trust au Kenya.

Des processus sociojuridiques de réclamation collective de droits fonciers (commoning), notamment de mobilisations collectives pour régulariser des droits fonciers.

Des projets d'aménagement et de développement immobilier sur des terres détenues de manière collective, à l'instar des aménagements sur terres coutumières kanaks en Nouvelle-Calédonie et sur terres ejidales au Mexique.

L'anti-spéculatif, les pauvres et le marché

Arrangements fonciers individuels et collectifs en contexte postcolonial