La cooperativa de viviendas como administradora de bienes comunes
discovery_promoted 2014-09-01 SCORE 9/10
Document original ↗Synopsis
Cet article juridique analyse les possibilités offertes par la législation espagnole pour que les coopératives de vivienda (coopératives d'habitation) maintiennent un rôle permanent de gestionnaires de biens communs après la phase de construction. L'auteur établit le cadre légal : la Loi 27/1999 sur les coopératives reconnaît explicitement cette possibilité, confirmée dans chaque région espagnole, bien qu'avec des variations. Trois modèles pratiques sont identifiés : (1) la coopérative conserve la propriété collective avec un système de « cesión de uso » (cession d'usage à titre indéfini et loyers sociaux réduits) ; (2) adjudication des logements mais maintien de la gestion coopérative des biens communs ; (3) liquidation de la coopérative, créant une « comunidad de propietarios » de droit privé — modèle actuellement dominant en Espagne. Le texte prête une attention particulière au modèle scandinave du Andel (né au Danemark en 1911), où la coopérative reste propriétaire collective, les habitants jouissent d'un droit d'usage perpétuel, avec loyers régulés et gestion démocratique. Bien que légalement autorisé, ce modèle reste quasi inexistant en pratique en Espagne. L'auteur identifie les obstacles : manque de régulation du contenu de la cesión de uso, préférence culturelle pour la propriété privée, mentalité des coopératives construites sur la logique de promoteurs plutôt que de gestionnaires, manque de transparence, apathie administrative, et — surtout — détournements frauduleux par des gestionnaires. Le texte propose donc une réorientation stratégique : que les coopératives abandonnent la logique de construction promotionnelle pour embrasser celle de gestion pérenne d'un patrimoine collectif anti-spéculatif. C'est une contribution au corpus des communs urbains et de la propriété d'usage, ancrée dans des régimes juridiques réels et éprouvés en Scandinavie.
En clair
En Espagne, quand des habitants s'associent pour construire ensemble des logements (coopérative), après la construction la coopérative disparaît et chacun devient propriétaire privé. Le texte dit qu'on pourrait au contraire garder la coopérative pour gérer les espaces communs, avec des loyers régulés et pas de spéculation—c'est le modèle scandinave depuis 100 ans, mais en Espagne presque personne ne le fait.
Extraits
La conservation et l'administration des logements et locaux, éléments, zones ou bâtiments communs
Ce modèle, les coopératives d'habitation ou Andel, qui est né au Danemark vers 1911, a connu une croissance importante ces dernières années
En contrepartie de cela, sera versée une rente ou une redevance sociale établie par l'association selon les coûts de promotion, construction, amortissement, maintenance.
La tendance actuellement est à la liquidation de la coopérative d'habitation, une fois achevée l'activité strictement promotionnelle.
Le manque de régulation —développement— du contenu de la cession d'usage et du logement en général, la mentalité espagnole vis-à-vis de la propriété.
La cession d'usage reste une possibilité juridique absolument très marginale dans la pratique.
Elle se maintient pour la gestion des biens communs, en entendant ceux-ci comme les biens privés qui restent en gestion commune sous régime coopératif.
Le positionnement des gestionnaires de coopératives et des entreprises de construction qui parfois utilisent la formule coopérative de manière frauduleuse.
Les coopératives d'habitation devraient changer la logique d'entreprises constructrices par une logique de coopératives de gestion d'un parc de logements.