Communs fonciers pour des villes inclusives

Synopsis

Ce papier de recherche, publié par l'AFD en 2021 sous la direction de Claire Simonneau et Eric Denis, analyse les communs fonciers comme solution à la crise de l'accès au logement urbain dans le Sud global. Il repose sur huit études de cas couvrant trois types de dispositifs : (1) la production collective d'habitat (coopératives d'habitants usufruitières en Uruguay et Burkina Faso, Community Land Trust au Kenya) ; (2) les processus socio-juridiques de réclamation collective de droits fonciers (mobilisations à Bangalore et Nagpur, prescription acquisitive au Brésil) ; (3) les projets d'aménagement sur terres collectives (terres kanaks en Nouvelle-Calédonie, ejidos au Mexique). Le texte pose que l'approche dominante du foncier urbain — fondée sur la propriété privée et le marché libre — produit accaparement spéculatif et exclusion des ménages précaires. Face à cela, les communs offrent une politique sociale de l'habitat non-spéculative, où le transfert de terre s'effectue selon un cadre collectif sans plus-value. Le papier souligne la diversité des communs : hybrides, perméables, évolutifs, ancrés dans des opportunités spécifiques. Il positionne les communs comme alternative crédible aux politiques classiques d'accès à la propriété privée individuelle, tout en reconnaissant que ces initiatives peuvent être formalisées ou co-optées par les États et institutions internationales. La recherche contribue à la circulation internationale des idées alternatives en matière d'habitat urbain inclusif.

En clair

Comment les pauvres en ville peuvent obtenir un terrain et un logement sans être spolié par les spéculateurs ? En s'organisant collectivement pour en devenir propriétaires ensemble, ou en sécurisant des droits d'usage durables qui ne peuvent pas être revendus à profit. Le document montre des exemples qui marchent, du Kenya au Uruguay au Brésil.

Extraits

L'approche dominante en matière de foncier urbain, orientée vers la pleine propriété privée et le marché libre, génère accaparement spéculatif et exclusion des ménages les plus précaires.

des dispositifs de production collective d'habitat, comme les coopératives d'habitants usufruitiers en Uruguay, les coopératives d'habitat au Burkina Faso, et un Community Land Trust au Kenya

des processus sociojuridiques de réclamation collective de droits fonciers (commoning), notamment des mobilisations collectives pour régulariser des droits fonciers individuels à Bangalore et Nagpur en Inde et la prescription acquisitive collective au Brésil

des projets d'aménagement et de développement immobilier sur des terres détenues de manière collective, à l'instar des aménagements sur terres coutumières kanaks en Nouvelle-Calédonie et sur terres ejidales au Mexique.

Les communs peuvent alors s'entendre comme une politique sociale de l'habitat, en proposant un accès au logement aux catégories sociales les plus vulnérables.

Ainsi, ce papier de recherche souligne la diversité des communs, hybrides, perméables, évolutifs – dans l'espace et dans le temps – orientés vers l'obtention et la sécurisation de droits d'accès au foncier et à l'habitat

L'accès au sol urbain est pourtant un enjeu majeur pour les citadins de ces villes en pleine croissance, déterminant pour l'amélioration des conditions de vie quotidiennes et pour l'accès à un « logement convenable »