The effect of perpetual usufruct on single-family houses in Poznań

Synopsis

Cet article économétrique polonais étudie l'influence de l'usufruit perpétuel sur les prix des maisons individuelles à Poznań. L'usufruit perpétuel, instauré en Pologne en 1961, est un régime foncier permettant à des particuliers ou coopératives d'occuper des terres publiques (État, collectivités locales) pour 40 ou 99 ans en payant des frais initiaux (15% de la valeur) et annuels (1% pour le logement). Bien que juridiquement transferable, héréditaire et portable comme la propriété pleine, l'usufruit laisse la propriété foncière à l'État ou aux communes. À partir de 1 074 transactions immobilières entre 2010 et 2015, les chercheurs démontrent que les maisons construites sur terre en usufruit perpétuel se vendent en moyenne 4,1% moins cher que celles en propriété complète. Des résultats similaires s'observent à Helsinki (5%), Stockholm (2,3-4,2%) et Bydgoszcz (5,3-17%). Cette décote reflète une perception du risque lié à l'absence de propriété perpétuelle du sol, à la durée limitée, aux frais annuels, et aux conditions de révocation possible. Le document reste strictement dans une logique de valorisation immobilière marchande, sans explorer les dimensions alternatives ou anti-spéculatives que pourrait offrir cet instrument foncier.

En clair

En Pologne, quand on achète une maison sur un terrain qu'on ne possède pas mais qu'on peut louer pour 99 ans, c'est environ 4 % moins cher. Ça montre que les acheteurs trouvent moins sûr de ne pas être propriétaires du sol sous leur maison — mais cet instrument aurait pu servir à empêcher la spéculation.

Extraits

L'usufruit perpétuel est l'une des formes de gestion des biens immobiliers publics.

Le droit d'usufruit perpétuel de la terre est le droit de propriété appartenant à autrui (terre appartenant au Trésor de l'État, aux gouvernements locaux et leurs unités) qui confère à l'usufruitier perpétuel (personnes physiques ou morales) des pouvoirs similaires à ceux du droit de propriété.

Nous avons trouvé des preuves substantielles que les maisons unifamiliales construites sur des terrains en usufruit perpétuel sont décotées en moyenne de 4,1 %.

L'usufruitier perpétuel est soumis à des frais initiaux et annuels pour le transfert de la propriété foncière en usufruit perpétuel. Les montants facturés dépendent de la destination de développement du bien transféré.

Le droit d'usufruit perpétuel de la terre partage les mêmes attributs avec le droit de propriété (il est transférable, portable et héréditaire). Cependant, d'autres attributs de ce droit le rendent moins favorable/moins efficace que le droit de propriété.